マンション管理 建替え・修繕 徹底ガイド　2026年版（日経ムック）

マンションの管理組合が抱える建物の老朽化、居住者の高齢化という「２つの老い」に対して
管理組合の効率的な運営方法等や建替え、大規模修繕の事例を交えて取組の手順を紹介。

管理組合を外部委託した場合を除き、マンションを購入すると管理組合に所属、
数年ごとに理事を務めなければならない。
管理組合、居住者、マンション購入予定者に資産価値と環境を維持するための
マンション管理の重要性と問題解決のノウハウを伝える。

【目次】
■巻頭特集　　マンション管理・再生のための最新知識
・マンションの「２つの老い」
・総会運営のための改正法
・まだある管理の改正点
・再生手法が多様化
・民間団体とも連携
■時代とともに進化する管理組合
■マンション建替え・再生への道
■事例から学ぶ老朽化マンションの再生
■築年数別に考える建物や設備の修繕ポイント
■長期修繕計画の立て方と大規模修繕工事の準備から完了まで
■マンションに求められる防災対策、危機管理体制

建替え or 長寿命化――どうする！？　老朽化マンション
新制度やDXで変わる、マンション管理組合の新しい取り組み

築40年を超える老朽化マンションは2022年末に125.7万戸に増え、国内の分譲マンションのストック総数の約18％に達しました。こういったマンションに暮らす住人の約半数は60歳以上の高齢者世帯で、管理組合は建物と住人の「２つの老い」の課題を抱えています。
老朽化マンションの多くは旧耐震基準で建てられた物件で、大規模地震が発生した際に倒壊や損壊の危険があります。ただ、建替えは住人の合意形成が難しく、これまでに実施した物件数は282件、約2.3万戸にとどまります。この問題を解決するため、政府は区分所有法の改正を検討し、建替えに必要な決議を引き下げる見込みで、実現すれば、老朽化マンションの建替えが加速すると期待されています。

２つの老いに加えて、近年は共働き世帯が増えて役員のなり手が不足し、管理組合の活動が困難になるケースも。その解決策の１つがデジタル技術です。オンライン上で総会を開催したり、共用施設の予約をスマホのアプリで完結したりするなど、デジタル技術を導入して生産性を高める管理組合が増えています。また、組合の運営を管理会社に一任する外部管理者方式を導入し、理事会の負担を軽減する組合も増加しています。

本書では、快適な住環境を維持するためのマンションの建替え・修繕のノウハウと、管理組合の先進的な運営方法や最新の法制度について解説しています。

☆資産価値を落とさない！管理組合の運営ノウハウを徹底解説。☆
☆マンションの建物、設備、管理の状態をチェックする３つの制度☆

　資材価格の上昇や低金利などを背景に、新築マンションの価格高騰が続いています。2021年度の首都圏の新築マンションの平均価格はバブル期を上回り、過去最高を更新しました。
　この流れに引きずられるように、中古マンションの人気も高まっています。コロナ禍で在宅勤務が定着するなかで、いまより良い条件の住居に早く移り住みたいと考える人が増えていることも後押ししていると考えられます。

　一方で、現在住んでいるマンションを売却する際、築年数や広さ、立地がほぼ同じでも、成約価格には大きな開きが出ることがあるといいます。東京の都心部では2000万円以上の差が出た物件も！
その違いはどこにあるのでしょうか？

　答えの一つに、マンションの管理の状態があります。日々の管理や点検、定期的な修繕を行っているマンションは、建物の老朽化を遅らせ、ときには資産価値の向上にもつながり、売買時の査定価格を押し上げることもあります。

　本書では、資産価値を維持するための管理・修繕の実践的なノウハウとともに、古くなったマンションを建て替える際のポイントを解説します。急増する築40年を超える高経年マンションへの対策として、国や業界団体が打ち出した新しい制度についても詳しく紹介しています。

◆時代は“マンション管理2.0"
分譲マンションの管理にも、デジタル・トランスフォーメーションの波が押し寄せてきました。ドローンを使った外壁の点検や遠隔監視技術による防犯・防災対策、無人の管理人室など、ここ数年でデジタル技術を活用したマンション管理の事例が急速に増えています。AIによる資産査定やエネルギー効率を高めたスマートマンションといった新たな取り組みも進んでいます。202X年、修繕積立金はブロックチェーンで管理され、室内にいながら5G技術で医療や介護が受けられる――。マンション管理の可能性が拡がっています。

◆政府が認定制度を創設
一方で、築年数が古いマンションでは管理が十分に行き届いていない物件も多くあります。古い物件は建物の老朽化と住民の高齢化から空き室が増え、管理組合が事実上、機能していないような物件もあります。そこで政府は今年、新たな対策を打ち出しました。「マンション管理適正化法」を改正し、適切な管理をしている物件を認定する制度の創設を決定。自治体が管理組合に関与する権限が強まり、管理が十分でない物件には指導や助言ができるようになります。認定制度は物件の資産価値にもつながるため、今回の法改正を機にマンション管理の質が底上げされると期待されています。

本書では、マンション管理の新しい取り組みを紹介するとともに、管理・修繕・建替えの実践的なノウハウを解説します。